Die Altstadt von Altea mit ihrer herausragenden Kirche Nuestra Señora del Consuelo und ältere Wohngebäude am Hafen
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Für ineffiziente Immobilien soll es in der EU und dann auch in Spanien eine Sanierungspflicht geben.

Energiesparen an der Küste

Immobilien in Spanien: Nach Certificado Energético könnte Sanierungspflicht kommen

  • Daniela Schlicht
    VonDaniela Schlicht
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Der Certificado Energético, der Energieausweis, muss bei der (Ferien-)Vermietung und Verkauf von Immobilien in Spanien vorgewiesen werden. Nun plant auch noch die EU-Kommission eine Sanierungspflicht für bestimmte Gebäude.

Ob Certificado Energético oder Sanierungspflicht für bestimmte Gebäude, für Eigentümer stehen die Zeichen nicht nur in Spanien auf Energiesparen. Nach den neuen Plänen der EU-Kommission soll auf Eigentümer schlecht gedämmter Immobilien eine Sanierungspflicht zukommen. Hintergrund: Mit dem „Fit-for-55“-Klimapaket will man die CO2-Emissionen bis 2030 nicht wie bisher um 40, sondern um 55 Prozent senken, verglichen mit 1990. Nach unter anderem dem Aus für Verbrenner kommt nun die Europäische Gebäuderichtlinie (EPDB), mit Hilfe derer man die Energieeffizienz von Gebäuden ab 2030 forcieren will.

Kürzlich berichteten Medien, dass Brüssel den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien mit der schlechtesten Energiebewertung – der Klasse G – nach der Devise „Worst first“ (das Schlechteste zuerst) – nach 2030 gar verbieten will, um Eigentümer unter Druck zu setzen, ihre Häuser und Wohnungen zu sanieren und effizienter zu gestalten. Ausgenommen von diesen obligatorischen Maßnahmen sind lediglich historische und religiöse Gebäude. Schlussendlich handelt es sich aber erst einmal um einen Plan der Europäischen Kommission: Es gilt die Renovierung und Dekarbonisierung von Gebäuden zu fördern. Für notwendige Anschubinvestitionen würde auf europäischer Ebene finanzielle Unterstützung bereit stehen.

EU-Sanierungspflicht für Immobilien: Gebäude sind größter Energieverbraucher

Gebäude sind die größten Energieverbraucher in Europa, so die für Energie zuständige Kommissarin Kadri Simson. „Sie verbrauchen 40 Prozent unserer Energie und verursachen 36 Prozent unserer Treibhausgasemissionen. Das liegt daran, dass die meisten Gebäude in der EU nicht energieeffizient sind und nach wie vor überwiegend mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.“

Laut der Brüsseler Behörde, müssen ab 2030 alle Neubauten klimaneutral sein, das heißt sie dürfen keine Treibhausgase mehr ausstoßen – neue öffentliche Gebäude ab 2027. Im Detail bedeutet dies, „dass Gebäude kaum Energie verbrauchen dürfen, vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, vor Ort keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen emittieren dürfen und ihr Treibhauspotenzial auf der Grundlage ihrer Lebenszyklusemissionen in ihrem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz angegeben werden muss.“

EU-Sanierungspflicht für Immobilien: Durch Einfachfenster entweicht Wärme recht schnell.

Ermittlung von Gebäuden mit schlechtester Energieeffizienz - Von Klasse G auf F

Weiterhin fordert die EU-Kommission jeden Mitgliedstaat auf, 15 Prozent seines Gebäudebestands mit der schlechtesten Energieeffizienz anhand neuer Mindestnormen für die Gesamtenergieeffizienz auf EU-Ebene zu ermitteln. Nichtwohngebäude müssen dann, wie erwähnt, bis 2027, Wohngebäude bis 2030 so saniert werden, dass statt der Einstufung/Klasse G mindestens das Niveau F erreicht wird. Es wird geschätzt, dass ein Haus mit einem G-Energieausweis im Durchschnitt etwa zehn Mal mehr Energie verbraucht als ein Null-Emissions-Gebäude. Dazu will man bis 2025 für alle Mitgliedsstaaten ein einheitliches Klassifizierungssystem für die Gesamtenergieeffizienz sowie einen sogenannten Renovierungspass für Gebäude. Diese sollen unter anderem dazu dienen, Besitzern den Zugang zu Krediten zu erleichtern.

Gesamtenergieeffizienz : Klasse A bis G für Energieausweise

Die EU unterteilt Immobilien in sieben Effizienzklassen, von A bis G, wobei Energieeffizienzklasse A für sparsam und G für den höchsten Verbrauch steht. Außerdem würden Energieausweise, in Spanien „certificados energéticos“, über die Gesamtenergieeffizienz öffentlich zugängliche Informationen über den Energieverbrauch und wichtige Orientierungshilfen bei Investitions-, Kauf- und Mietentscheidungen sein. Die Verpflichtung, dass ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegen muss, wird auf Gebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, auf Gebäude, für die ein Mietvertrag verlängert wird, und auf alle öffentlichen Gebäude ausgeweitet. Gebäude oder Gebäudeteile, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, müssen über einen Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz verfügen, und die Energieeffizienzklasse wird in allen Werbeanzeigen angegeben werden müssen, heißt es in der offiziellen Pressemitteilung.

Alles Vorteile, wenn es nach der Argumentation des Vizepräsidenten der Europäischen Kommission, Frans Timmermans geht. Diese Maßnahmen würden den wirtschaftlichen Aufschwung unterstützen und neue Beschäftigungsmöglichkeiten schaffen. Zusätzlich würden energieeffiziente Renovierungen zu niedrigeren Energierechnungen führen und seien die Investition unter dem Strich wert. Tatsächlich sind die Preise bei der Energie außer Rand und Band und treiben die Inflation. Letztendlich will die EU-Kommission aber, dass die Mitgliedstaaten selber entscheiden, wie sie die vorgeschlagenen Mindeststandards durchsetzen wollen. „‚Brüssel‘ wird Ihnen nicht sagen, dass Sie Ihr Haus nicht verkaufen können, wenn es nicht renoviert ist. Und kein ‚Brüsseler Bürokrat‘ wird Ihr Haus beschlagnahmen, wenn es nicht saniert wird“, so Timmermanns. Der Kommissionsvorschlag muss von Rat und Parlament noch beraten werden.

Certificado energético in Spanien Pflicht bei Verkauf und Vermietung von Immobilien

Wer in Spanien Eigentümer einer Immobilie ist und diese verkaufen oder vermieten möchte, kommt bereits nicht mehr um ein „Certificado energético“ herum. Folgend einige Infos zum Energieausweis: Das „certificado energético“, also der Energieeffizienzausweis oder Energieausweis, ist nichts anderes als ein offizielles Dokument, das von einem kompetenten Fachmann erstellt wird. Das Zertifikat enthält Informationen über die energetischen Eigenschaften der Immobilie. Dabei wird der Energieverbrauch berechnet, den ein Gebäude oder eine Wohnung während eines Jahres unter normalen Betriebs- und Belegungsbedingungen benötigt. Auf der Grundlage dieser Berechnung wird die Immobilie dann mit dem einen oder anderen Buchstaben energetisch eingestuft.

Energieausweis für Immobilien: Das Certificado energético braucht es bei Verkauf und Vermietung in Spanien.

Die Berechnung umfasst die Warmwassererzeugung, Heizung, Beleuchtung, Kühlung und Lüftung. Sie berücksichtigt auch Elemente wie die Materialien der Außenverkleidung, die Schreinerarbeiten, die Art der Fenster oder Klimaanlagen. Die Skala des Energieausweises umfasst sieben Buchstaben: von A (energieeffizientestes Gebäude) bis G (am wenigsten energieeffizientes Gebäude).

Ausstellung eines Certificado energéticos in Spanien

Für die Ausstellung eines Certificado energético in Spanien bedarf es folgende Schritte:

1) Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Fachmann in Ihrer Nähe. Während der Besichtigung fertigt der Techniker eine Skizze an, misst die Räume aus, überprüft die Materialien der Fassade und der Verkleidungen und kontrolliert die Heizungs- und Klimaanlagen. Wenn er fertig ist, erstellt er einen Plan und gibt die Daten in ein Computerprogramm ein, welches die Energiebilanz anfertigt. Mit all diesen Informationen erstellt der Techniker ein Dossier, das Sie behalten können. Dazu gehören auch Empfehlungen für Verbesserungen, die es Ihnen ermöglichen, die Energiebilanz zu verbessern.

2) Sobald Sie das Dokument haben, müssen Sie es der zuständigen Stelle in Ihrer autonomen Gemeinschaft vorlegen, damit diese die Richtigkeit der Angaben überprüfen und registrieren kann. Sie können die Registrierung selbst vornehmen, aber die meisten zertifizierenden Techniker bieten diesen Service mit an. Nach der Registrierung und Genehmigung wird das offizielle Energieetikett ausgestellt.

Certificado energético ist auch verpflichtend bei Ferienvermietung

Verpflichtend ist das Energiezertifikat seit dem 1. Juni 2021 auch für Ferienvermietungen (veröffentlicht im Staatsanzeiger der Königliche Erlass BOE 390/2021). Das Statistikamt INE schätzt, dass es derzeit rund 295.000 Ferienwohnungen in Spanien gibt. Nach Angaben des Ministeriums für den ökologischen Wandel und die demografische Herausforderung, sind seit 2. Juni, dem Inkrafttreten der Verordnung, alle Eigentümer verpflichtet, ihre Ferienimmobilien mit dem Energiezertifikat zu bewerben und ihn in die Mietverträge und auch im Verkaufsfall aufzunehmen.

Die autonomen Gemeinschaften sind für die Registrierung der Bescheinigungen, die Überwachung der Einhaltung der Vorschriften und gegebenenfalls für die Verhängung der Geldstrafen zuständig. Die Verordnung sieht ein Sanktionssystem mit Beträgen zwischen 300 und 6.000 Euro vor, je nach Verstoß. Im Einzelnen gibt es drei Stufen: Bei geringfügigen Verstößen liegen die Bußgelder zwischen 300 und 600 Euro, bei schweren Verstößen zwischen 601 und 1.000 Euro, bei einem sehr schweren Verstoß zwischen 1.001 und 6.000 Euro.

Gemäß dem Königlichen Gesetzesdekret 7/2015 gelten beispielsweise als sehr schwere Verstöße:

  • Fälschung von Angaben bei der Ausstellung oder Registrierung von Energieausweisen.
  • Ausübung der Tätigkeit eines zertifizierenden Technikers, ohne die gesetzlichen Voraussetzungen dafür zu erfüllen.
  • Tätigkeit als unabhängiger Fachmann für die Zertifizierung der Energieeffizienz von Gebäuden, ohne über eine entsprechende Genehmigung der zuständigen Stelle zu verfügen.
  • Werbung beim Verkauf oder bei der Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen mit einer Energieeffizienzklasse, die nicht durch ein ordnungsgemäß registriertes und gültiges Zertifikat belegt ist.

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