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Spaniens Mietendeckel: Neues Wohnungsgesetz klammert Kurzzeitvermietung von Mietpreisbremse aus

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Von: Thomas Liebelt

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Ferienwohnung in Benidorm
Die Kurzzeitvermietung ist bei Spaniens Mietenbremse außen vor, ein einladendes Schlupfloch. © David Revenga

Stabilere Mieten und mehr Sozialwohnungen: Spaniens neues Wohnungsgesetz sollte Ruhe in den spekulativen Wohnungsmarkt bringen. Doch es klaffen grobe Lücken im Gesetz.

Madrid – Spanien hat das erste Wohnungsgesetz seit Beginn seiner Demokratie. Das Parlament in Madrid stimmte für die Neuregelung, mit der die in den großen Städten völlig aus dem Ruder gelaufenen Wohnungsmieten und den immer teureren Eigenheimen beruhigt werden und der Bau von Sozialwohnungen angetrieben werden soll. 180.000 sollen es werden, so erklärte es Regierungschef Pedro Sánchez relativ kurz vor den anstehenden Kommunal- und Landtagswahlen. Die wichtigste Neuerung ist eine dauerhafte Begrenzung von Mieterhöhungen in sogenannten Zonen mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Mietendeckl in Spanien: 50 Prozent fallen darunter, Airbnb und Co fallen raus

Ob das Gesetz seinen Zweck erfüllt, darf zumindest als fraglich bezeichnet werden. Die Wohnungspolitik ist in Spanien grundsätzlich Sache der Länder und Kommunen. Die neuen staatlichen Vorgaben könnten so leicht unterlaufen werden. Problematischer aber dürfte sein, dass eine Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vom neuen Gesetz gar nicht tangiert wird: die Kurzzeitvermietung, was auch die Vermietung von Ferienwohnungen oder Touristen-Apartments beinhaltet, die schon heute viele Innenstädte Spaniens entvölkern, weil sie das Angebot an langfristigen Mietwohnungen verknappen und die Preise hochschrauben. Während einige Kommunen, wie Barcelona, die Airbnb-Welle rigoros eindämmen wollen, sind die Regulierungen für Tourismus-Apartments anderswo chaotisch oder schlicht nicht vorhanden, wie die Beispiele Cádiz, Sevilla oder Málaga zeigen.

urlauber in ruzafa valencia
Die Airbnb-Welle hat auch Ruzafa in Valencia erwischt und verändert das soziale Gefüge. © Marco Schicker

Das Manko ist der Regierung bekannt. Aber bis zu einem Konsens mit den komplizierten Bündnispartnern wäre wohl die Legislaturperiode abgelaufen gewesen. Gewöhnliche Mietverträge haben eine Regel-Laufzeit von fünf Jahren. Dafür sieht das Gesetz vor, dass es für 2023 wegen der Inflation bei der von der Regierung verfügten Regelung bleibt, dass die jährliche Anpassung der Miete nicht zwei Prozent überschreiten darf.

Mietsteigerungen in Spanien: Wie viel ist 2023, 2024 und danach erlaubt?

Für 2024 wurde ein Limit von drei Prozent festgelegt – ebenfalls spanienweit. Für 2025 soll ein gesonderter Index folgen, der aber erst noch definiert werden muss. Er gilt dann in den sogenannten Zonen mit angespanntem Mietmarkt. Der Index soll sich nicht an der Inflationsrate orientieren. So wird es künftig – in welcher Form auch immer – bei einer dauerhaften Deckelung bleiben. Das Gesetz bietet jetzt auch die langerwartete Definition für „Zonen mit angespanntem Mietmarkt“. Eine von zwei Bedingungen muss dazu erfüllt sein. So fallen zum einen alle Gegenden darunter, in denen die durchschnittliche Miete oder Hypothek plus Nebenkosten 30 Prozent oder mehr des monatlichen Familieneinkommens ausmacht. Zum anderen, wenn der Kaufpreis oder die Miete für eine Wohnung in einer Gegend in den vergangenen fünf Jahren um mindestens drei Prozentpunkte höher als die Inflationsrate angestiegen ist. Legt man diese beiden Kriterien zugrunde, dann leben mehr als 50 Prozent der spanischen Bevölkerung in einem angespannten Wohnungsmarkt.

Kurzzeitvermietung und Touristenapartments ohne Deckel in Spanien: Arbeitsgruppe soll Lösung finden

Das Problem mit der Kurzzeitvermietung, das in dem Gesetz nicht behandelt wird, will die Regierung trotzdem angehen. So wurde dem Gesetzestext eine Zusatzverfügung angehängt. Sie bestimmt, dass eine Experten-Arbeitsgruppe eine gesetzliche Regelung finden soll „für Mietverträge, die eine bestimmte Nutzung der Wohnung beinhalten“. Aus dem zuständigen Ministerium heißt es dazu, die Arbeit der Experten bestehe darin, „einen Mechanismus zu finden, der verhindert, dass Kurzzeitvermietung dazu genutzt wird, das neue Wohnungsgesetz zu umgehen“. Die Arbeitsgruppe wird sich auch mit dem Vorschlag des Koalitionspartners Unidas Podemos auseinandersetzen müssen, die Touristen-Apartments in Zonen mit angespanntem Mietmarkt zu begrenzen. Hier eine konkrete staatliche Vorgabe zu machen, würde allerdings in die Kompetenzen der Regionen und Rathäuser eingreifen. Einige Städte begrenzen den Markt für Touristen-Apartments bereits. Zwar benennt das seit 1994 bestehende Städtische Mietgesetz (LAU) alle Arten von Vermietungen, die nicht der gewöhnlichen Wohnnutzung entsprechen. Aber eben keine Kurzzeitvermietung an Touristen.

Für Kurzzeitvermietung, so sieht es das LAU vor, muss es einen konkreten Grund geben. Der kann arbeitsmäßiger Natur sein. Beispielsweise wenn Monteure für eine gewisse Zeit in einer Stadt arbeiten müssen. Es kann auch für Studenten gelten. Nur ein Grund, der im Mietvertrag auch festgehalten werden muss, rechtfertigt eine Kurzzeitvermietung. „Wenn der Grund, der eine kurzzeitige Vermietung rechtfertigt, nicht genannt ist, dann hat man es mit Mogelei zu tun“, sagt José Ramón Zurdo, Generaldirektor der Immobilienvermittlungsgesellschaft Agencia Negociadora del Alquiler.

Ein Streifen Meer mit einer Insel zwischen zwei Wohngebäuden.
In Spanien eine Wohnung zu mieten, wird immer teurer. © David Revenga

Das ist beispielsweise mit vielen Touristen-Apartments geschehen. Während der Pandemie blieben die Touristen aus. Die Apartments wurden stattdessen monatsweise vermietet. Nur um sie dann wieder an Touristen zu vermieten, als die Pandemie vorüber war. Für die Expertengruppe wird es also darum gehen, Wege zu finden, wie es vermieden werden kann, dass eine gewöhnliche Wohnnutzung mit einer Kurzzeitvermietung verschleiert wird. So gesehen rächt es sich, dass es noch keine Regelung für die Kurzzeitvermietung gibt. Und die Zeit drängt. Marktbeobachter gehen daher davon aus, dass viele Vermieter, sobald das neue Wohnungsgesetz in Kraft ist, dessen Regelungen umgehen, indem sie in die Kurzzeitvermietung abwandern. Das wiederum würde das ohnehin knappe Angebot auf dem Langzeit-Wohnungsmarkt zusätzlich vermindern. Was nicht im Sinne der Regierung sein kann.

Mehr Sozialwohnungen: Spanien muss sich vom Eigenheim-Fetisch verabschieden

Das zweite wichtige Ziel des neuen Wohnungsgesetzes lautet: mehr Sozialwohnungen. Insgesamt ist die Rede von 180.000 neuen Sozialwohnungen. Doch selbst diese Zahl wird dem Mietmarkt nicht helfen. Aus zwei Gründen. Zum einen werden diese Sozialwohnungen erst in Jahren zur Verfügung stehen. Zum anderen wird diese Zahl das notwendige Mietwohnungsangebot nicht wesentlich erhöhen. Von den 26 Millionen Wohnungen, die es in Spanien gibt, zählen nur zwischen zwei und drei Prozent zu den Sozialwohnungen. Im EU-Schnitt sind es um die zehn Prozent. Um den Anteil der Sozialwohnungen auf EU-Schnitt zu heben, müssten zwei Millionen Wohnungen auf den Sozialmietmarkt kommen.

Die Experten meinen auch, dass Spanien den größten Anteil an Sozialwohnungen in Europa haben könnte. Wenn die Wohnungspolitik andere Wege gegangen wäre. Der Fokus lag auf Eigentum. So wurden Sozialwohnungen an Geier-Fonds verschleudert. Oder an die Mieter verkauft, sobald die Sozialbindung gelaufen war. Das neue Wohnungsgesetz in Spanien schiebt dem einen Riegel vor. Auch wurde festgelegt, dass bei Bauvorhaben der Prozentsatz, der für Sozialwohnungen zu reservieren ist, auf bebaubarem Land von 30 auf 40 Prozent erhöht wird. Auf Bauland von zehn auf 20 Prozent.

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